Calculez le rendement brut et net d'un investissement locatif à partir du prix, du loyer et des charges. Le crédit n'entre pas dans ce calcul : on mesure ici la rentabilité du bien lui-même.
Le loyer annuel rapporté au coût total d'acquisition (prix + notaire + travaux). Un premier repère rapide.
On déduit les charges réelles du propriétaire : taxe foncière, copropriété, gestion, assurances, frais de régime (LMNP/SCI) et tout frais que vous ajoutez. Plus proche de la réalité.
Le calcul s'arrête avant la fiscalité, qui dépend de votre régime (micro, réel, LMNP) et de votre situation.
Frais de notaire estimés automatiquement : ≈ 8 % dans l'ancien, ≈ 2,5 % dans le neuf.
Montant des travaux à prévoir avant location.
Part des charges de copro qui reste à votre charge (hors charges récupérées sur le locataire).
Agence de gestion locative. ≈ 6 à 8 % du loyer annuel si déléguée.
Assurance PNO, loyers impayés (GLI), entretien courant…
Sert uniquement à afficher le prix au m².
Le rendement locatif mesure ce que rapporte un bien loué, rapporté à ce qu'il vous a coûté. On distingue le rendement brut (rapide) et le rendement net (réaliste). Voici la méthode utilisée ici, la même que celle d'un tableur d'investisseur.
Prix du bien + frais de notaire + travaux éventuels. C'est le dénominateur du rendement : ce que vous sortez réellement pour acquérir le bien.
Loyer annuel (loyer × 12) ÷ coût total × 100. Simple et pratique pour comparer des biens, mais optimiste car il ignore les charges.
(Loyer annuel − charges annuelles) ÷ coût total × 100. On retire taxe foncière, copropriété non récupérable, gestion, assurances, frais de régime (LMNP/SCI) et vos frais personnalisés.
Ce calcul mesure la performance du bien, pas de votre financement. Le crédit relève d'un autre sujet : votre taux d'effort et votre capacité d'emprunt.
Cela dépend du secteur et du risque. En brut, on considère souvent qu'en dessous de 4–5 % le bien est cher (grandes villes tendues), autour de 6–8 % il est équilibré, et au-delà le rendement est élevé (mais souvent lié à un marché moins liquide ou plus risqué). Le rendement net, plus faible, est le vrai juge de paix.
Non. On utilise le loyer hors charges (le loyer « nu » que vous percevez), car les charges payées par le locataire ne sont pas un revenu pour vous : elles couvrent des dépenses que vous refacturez.
Le rendement mesure la rentabilité intrinsèque du bien, indépendamment de la façon dont vous le financez. Deux personnes avec des apports différents auront le même rendement mais un effort de trésorerie différent. Le financement se traite à part.