On compare le patrimoine net des deux scénarios sur la durée : à l'achat, la valeur du bien moins le crédit ; à la location, l'apport et les économies placés en bourse. Fiscalité à la revente comprise.
Résidence principale : plus-value exonérée à la revente.
Il n'y a pas de réponse universelle : tout dépend de la durée, du prix par rapport au loyer, et du rendement que rapporterait votre argent placé ailleurs. La règle clé : l'achat devient gagnant à partir d'une certaine durée de détention, le temps d'absorber les frais d'acquisition. En dessous, la location + placement peut l'emporter.
On suppose un budget mensuel identique dans les deux cas. L'acheteur immobilise son apport dans le bien et rembourse son crédit ; le locataire place son apport et l'écart de mensualité en bourse. On compare, à l'année de revente, le patrimoine net après impôts de chacun.
C'est un ordre de grandeur du rendement long terme d'un indice actions mondial, dividendes réinvestis. C'est une hypothèse : baissez-la si vous êtes prudent, le résultat peut totalement basculer.
Pour une résidence principale, elle est exonérée. Pour un investissement, elle est imposée avec des abattements qui augmentent avec la durée (exonération totale après 22 ans pour l'impôt, 30 ans pour les prélèvements sociaux).